صورت مجلس تفکیکی یک فرم برای ساختمان یا زمینی است که سند منقول ندارد و مالک یا مالکان آن، درخواست تقسیم بندی و تفکیک آن را دارند؛ در این فرم اطلاعات دقیق (قدرالسهم) تفکیک آن ملک درج میشود. صدور سند صورت مجلس تفکیکی آپارتمان و زمین توسط اداره ثبت اسناد و املاک صورت می‌گیرد. برای دریافت این سند، کارت ملی و شناسنامه، گواهی پایان کار ساختمان و اسناد مالکیت لازم است. دقت داشته باشید که أخذ صورت مجلس تفکیکی فقط در شرایطی امکان پذیر است که قبلاً سند مالکیتی برای ملک شما شده صادر نشده باشد. صورت مجلس تفکیکی زمانی صادر میشود که بین مالکان بر سر تقسیم و تفکیک، توافق وجود داشته باشد. در غیر این صورت، تقسیم و تفکیک به روش افراز صورت می‌گیرد.
صورت مجلس تفکیکی چیست؟
تفکیک از نظر لغوی به معنی جدا کردن است. در کارهای ثبتی، تقسیم بندی قطعات مختلف ملک را تفکیک می‌گوییم. صورت مجلس تفکیکی (به انگلیسی: The form of a separate assembly) حدود واحدهای ساختمان، شماره گذاری ها و مساحت شان را مشخص می‌کند.
املاک (زمین، آپارتمان، خانه) غیر منقول را می‌توانیم به قطعات کوچکتری تفکیک کنیم و برای هر قطعه، سند مجزا تهیه نماییم. اگر مالکانِ ملک بر سر این تعیین و تفکیک، یک نظر و یک رأی باشند و توافق داشته باشند، عملی که برای این تفکیک انجام می‌دهند، صورت مجلس تفکیکی نام دارد. سندی که بر اساس این عمل صادر میشود نیز صورت مجلس تفکیکی نام دارد. در این سند، مشخصات مربوط به بخشهای تفکیک شده ملک، درج میشود. مشخصاتی مثل اطلاعات مربوط به پارکینگ و انباری. این سند از سوی اداره ثبت اسناد و املاک صورت می‌گیرد. خوب اسیت بدانید که صدور و دریافت صورت جلسه تفکیکی منوط به داشتن گواهی پایان کار ساختمان است. بدون داشتن گواهی پایان کار، نمی‌توانید صورت مجلس خود را أخذ نمایید.
تفکیک مال غیر منقول، بدین معنا است که متقاضی قصد دارد آن مال را به قطعات کوچکتری تقسیم نموده و برای هر کدام از آن‌ها ، سند جداگانه‌ای دریافت نماید.
در صورت مجلس تفکیکی چه مواردی مشخص می شود؟
- مساحت هر یک از واحدها (در مورد آپارتمان‌ها).
- مساحت قطعات زمین.
- حدود اربعه یعنی جهت شمال، جنوب، شرق و غرب مشخص و شماره گذاری میشود؛ هم در مورد زمین و هم در مورد آپارتمان.
- وضعیت و شرایط پارکینگ، انباری و مشاعات درج میگردد (اما مالکیت آن‌ها مشخص نمی‌شود).
این موارد، مقدمه ای برای تنظیم نامه و صدور سند مالکیت است.
در صورت مجلس تفکیکی چه مواردی درج می شود؟
صورت مجلس تفکیکی آپارتمان
بعد از ساخت هر آپارتمان، لازم است برای تفکیک واحدها، یک سند مجزا تهیه شود که در آن، ویژگی و مشخصه های آن واحد به طور کامل درج شود. ویژگی‌هایی مانند موقعیت واحد نسبت به جهات جغرافیایی، مساحت واحد، شماره واحد، مشاعات، داشتن یا نداشتن انباری، پارکینگ و غیره. تفکیک واحدها جهت صدور سند و در نتیجه امکان خرید و فروش واحد، لازم است. در نتیجه این فرایند، از طرف اداره ثبت، گواهی صادر میشود که به آن صورت مجلس تفکیکی می‌گوییم. در این گواهی، مشخصات تمام قسمت‌های تفکیک شده به صورت کامل و جزئی درج میگردد.
صورت مجلس تفکیکی زمین (تفکیک عرصه)
عرصه زمینی است که ساختمانی در آن ساخته نشده است. در تفکیک عرصه، در مرحلۀ اول، متقاضی تفکیک می‌بایست به شهرداری منطقه مراجعه نماید و درخواست نقشه تفکیکی بدهد. شهرداری می‌بایست با رعایت ماده 101 قانون شهرداری، نقشه تفکیکی را به متقاضی ارائه دهد. همچنین شهرداری موظف است یک نسخه از این نقشه را به اداره ثبت محل اسال کند. سپس متقاضی باید به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کند و تقاضای خود را مبنی بر تفکیک پلاک ثبتی، از ادارۀ ثبت استعلام کند.
صورت مجلس تفکیکی و صدور سند تقسیم
تا وقتی که صورت مجلس تفکیکی را نگیرید، به عنوان مالک، واحد مستقل و شش دانگ نخواهید داشت. یعنی سهم هر مالک به صورت جداگانه قابل تفکیک نیست. این حالت تا زمانی که شما بتوانید سند تقسیم نامه را أخذ کنید، وجود دارد. یعنی بعد از تهیه سند صورت مجلس تفکیکی، باید سند دیگری به نام تقسیم نامه هم تهیه کنید.
تقسیم نامه با رضایت مالکان و در دفترخانه تنظیم گردد. در این صورت، هر مالک صاحب شش دانگ واحد مجزا شده و مربوط به خود خواهد شد. در این مرحله، مالکان به نسبت قدر و السهم خود، تعدادی از واحدها را به طور کامل و شش دانگ انتخاب می‌کنند. این واحدها در سندی به نام تقسیم نامه ثبت میشود تا بر مبنای آن، سند مالکیت برای هر مالک به صورت مستقل صادر شود. بنابراین، صورت مجلس تفکیکی، مقدمه برای صدور تقسیم نامه است. تنظیم سند تقسیم نامه، حسب تقاضای هر یک از مالکان، الزامی و اجباری است.
مراحل صدور صورت مجلس تفکیکی زمین و آپارتمان
برای اینکه فرم یا همان سند صورت مجلس تفکیکی آپارتمان یا زمین خود را بگیرید، باید مراحل زیر را طی کنید:
- با در دست داشتن گواهی پایان کار ساختمان (در مورد آپارتمان) یا نقشه تفکیکی (در مورد زمین) به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایید. اگر گواهی پایان کار ساختمان خود را ندارید، به دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری منطقه مراجعه نمایید و درخواست گواهی پایان کار دهید. اگر خانه یا آپارتمان شما در حال ساخت است، باید منتظر بمانید تا کار ساخت ساختمان تمام شود. پس از تمام شدن کار ساخت و ساز، لازم است یک مهندس ناظر معتبر، اتمام کار ساخت را تأیید کند تا گواهی پایان کار برای ساختمان‌تان صادر شود.
- سر دفتر اسناد رسمی، درخواست شما مبنی بر أخذ صورت مجلس تفکیکی را به اداره اسناد و املاک در نزدیک‌ترین محل به آدرس ساختمان، ارسال می‌کند.
- در اداره اسناد و املاک، پرونده ملک به کارشناس مربوطه تحویل داده میشود تا آن را بررسی کند و کارهای لازم برای أخذ صورت مجلس تفکیکی را انجام دهد.
- دستور بررسی اینکه ملک توقیف نباشد، داده می شود. این دستور توسط رئیس اداره ثبت صادر میشود. در این بررسی، کارشناس و نقشه بردار اداره ثبت، به محل ملک فرستاده میشود تا موقعیت ملک را با آنچه که در گواهی پایان کار ساختمان یا نقشه تفکیکی زمین درج شده است، تطابق دهد و راستی آزمایی کند. در مورد اراضی نیز زمین با نقشه تفکیکی تطبیق و راستی آزمایی میشود.
- در صورتیکه بین اطلاعات نقشه تفکیکی و زمین و یا اطلاعات پایان کار ساختمان و آپارتمان مورد نظر، مغایرتی وجود نداشته باشد، تأیید کارشناس صادر میشود. سپس یک کروکی از تمامی قطعات مفروض و قسمت‌های مشاعی در آپارتمان‌ها توسط کارشناس ترسیم میشود.
- در مرحلۀ آخر، سند صورت مجلس تفکیکی آپارتمان یا زمین صادر میشود.
بعد از اینکه صورت مجلس تفکیکی صادر شد، مالک یا مالکان، باید تقسیم نامه را تنظیم و امضا کنند. در تقسیم نامه، میزان سهم هر یک از شرکا مشخص میشود.
تفاوت تفکیک با افراز چیست؟
تفکیک با رضایت مالک و مالکان انجام میشود. افراز نیز نوعی تفکیک است، با این تفاوت که این نوع تفکیک، زمانی که بین مالکان توافق وجود نداشته باشد، صورت می‌گیرد. اگر هر یک از مالکان، اعتراضی به وضعیت تقسیم بندی ملک داشته باشد، در این شرایط، تفکیک انجام نمی‌شود. در این صورت، آن ها باید درخواست افراز کنند. درخواست افراز می بایست از اداره ثبت صورت گیرد. تفکیک، تقسیم ملک است اما افراز، تقسیم ملک همراه با مشخص نمودن سهم هر یک از مالکان است. برای املاکی که قابل افراز نباشد، امکان صدور صورت مجلس تفکیکی وجود ندارد.
مدارک لازم برای صورت مجلس تفکیکی
- اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی.
- اصل و کپی گواهی پایان کار ساختمان (برای ساختمان ها).
- اصل و کپی نقشه تفکیکی (برای زمین).
- اصل و کپی اسناد مالکیت ملک.
- درخواست کتبی مالک مبنی بر جهت صدور صورت مجلس تفکیکی.
مدارک لازم جهت صدور صورت مجلس تفکیکی
الزام اخذ صورت مجلس تفکیکی
اگر فروشنده ملک ساخته شده و یا سازنده، در قرار داد مشارکت در ساخت، برای گرفتن صورت مجلس تفکیکی اقدام نکنند، خریدار یا مالک اصلی زمین می‌تواند دعاوی همه الزاماتی که بر عهده فروشنده یا سازنده است را یکجا طرح کند. مثل دعاوی الزام به أخذ پایان کار در کنار الزام به أخذ صورت مجلس تفکیکی. زیرا بدون داشتن صورت مجلس تفکیکی، شما مجاز نیستید برای انتقال سند رسمی اقدام کنید.
هزینه صورت مجلس تفکیکی چقدر است؟
هزینه صورت مجلس تفکیکی به این صورت محاسبه میشود که به ازای هر مترمربع، تفکیک اراضی با کاربری مسکونی، 10 درصد و به ازای هر متر مربع تفکیک اراضی با کاربری تجاری و صنعتی، 100 درصد قیمت منطقه‌ای روز دارایی، به عنوان هزینه از متقاضی أخذ میگردد. در رابطه با هزینه صورت مجلس تفکیکی، علاوه بر هزینه تفکیک، مبلغی هم بایت عوارض تفکیک ملک می‌بایست به شهرداری پرداخت گردد. این مبلغ به هزینه صورت مجلس تفکیکی اضافه میشود.
هزینه تفکیک ملک به صورت روز تعیین میشود و از سوی کارشناسان اداره ثبت اعلام میگردد. مالک (مالکان) باید هزینه تفکیک ملک را پرداخت کنند و گواهی واریز آن را به ادارۀ ثبت ارسال نمایند.
جمع بندی
بطور کلی، تقاضای تفکیک ملک (اعم از آپارتمان و زمین) از سوی مالک یا مالکان تقاضا میشود و توسط اداره ثبت و اسناد در محل وقوع ملک، نسبت به املاک مشاع و غیر مشاع انجام پذیر است. در نتیجۀ آن، ملک به چند قطعه با مشخصات معین، تفکیک میگردد. در زمان خرید آپارتمان و زمین، صورت مجلس تفکیکی آن آپارتمان و زمین را از مالک بخواهید و آن را بررسی نمایید. چون همۀ اطلاعات به صورت کامل و دقیق در آن درج شده است؛ اطلاعاتی که حتی در سند نیز درج نمی‌شود! بررسی صورت مجلس تفکیکی، اطلاعات دقیقی به شما می‌دهد؛ مثل اینکه کدام واحد پارکینگ دارد و کدام واحد ندارد. همچنین از طریق آن، قدرالسهم دقیق خودتان از واحدی که قرار است خریداری نمایید را می‌توانید ببینید. توجه داشته باشید، دریافت أخذ صورت مجلس تفکیکی، بعد از أخذ گواهی پایان کار امکان پذیر است. به عبارت دیگر، تا زمانی که شما گواهی پایان کار ساختمان خود را نداشته باشید، برای‌تان سند صورت مجلس تفکیکی صادر نخواهد شد.
سؤالات متداول
- صورت‌مجلس تفکیکی چیست؟ صورت مجلس تفکیکی نشان دهنده مشخصات بخش های مختلف تفکیک شده آپارتمان یا زمین است.
- صورت مجلس تفکیکی بر چه اساسی تهیه میشود؟ این سند بر طبق نقشۀ تفکیک (آپارتمان/ زمین) تهیه میگردد.
- در صورت‌مجلس تفکیکی چه مواردی مشخص میگردد؟ مواردی مانند مفروزات، مشاعات (بخشهای اشتراکی ساختمان)، انباری و پارکینگ.
- چرا داشتن سند صورت مجلس تفکیکی مهم است؟ این سند جهت دریافت سند رسمی مالکیت لازم است و کاربرد دارد.
- صورت مجلس‌تفکیکی را از کجا بگیریم؟ این سند توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر میشود.
