طرح تفصیلی شهری چیست و استعلام آن چگونه است؟

طرح تفصیلی شهری عبارت است از نقشه اطلاعات یک شهر که در آن، سیمای شهر به صورت پهنه بندی‌ شده و با تعیین محدوده اراضی به صورت منطقه بندی و با جزئیات مشخص شده است. این نقشه‌ها در مقیاس 1:2000 و یا 1:2500 تهیه می‌شوند. نقشه‌های تفصیلی شهری، مبنای تعیین کاربری اراضی شهری هستند. از این رو، کاربری ساختمان‌ها، سطح اشغال ساختمان‌ها و حتی عقب نشینی آن‌ها و شبکه حمل و نقل، به صورت مفصل و جزئی در آن‌ها مشخص می‌گردد. طرح تفصیلی خود یک نقشه پایه است و می‌تواند به صورت موضوعی و موضعی تهیه شود. طرح‌های موضعی حدأکثر 10ساله هستند و قابلیت تغییر و اصلاح در مورد آن‌ها وجود دارد. جهت استعلام طرح تفصیلی ملک خود به صورت آنلاین، به وبسایت شهرداری استان خود مراجعه نمایید. سپس از منو سایت، روی گزینه خدمات ملک و شهرسازی کلیک کنید. نقشه طرح تفصیلی تهران را می‌توانید در ادامه ملاحظه نمایید.

طرح تفصیلی یعنی چه؟

قبل از شروع عملیات عمرانی، مهم است که بدانید منطقه و ملکی که می‌خواهید در آن عملیات انجام دهید، روی چه نوع بافت شهری قرار گرفته و شامل کدام پهنه شهرسازی می‌شود. طرح تفصیلی، پاسخ این سؤالات را به شما می‌دهد. همچنین این امکان را می‌دهد که از کلیه ضوابط و مقررات شهرتان از جمله ضوابط ساخت و ساز، تعداد طبقات، عرض خیابان‌ها، کاربری هر منطقه و زمین، حریم‌ها، مجوزهای ساختمانی، سطح اشغال و عقب نشینی ساختمان‌های شهر خود آگاه باشید. از این رو، به عنوان یک قانون در ساخت و ساز ساختمان‌ها، باید در نظر گرفته شود و شهرداری‌ها نیز موظف به اجرای آن هستند.

طرح تفصیلی به عنوان سند اجرایی یک شهر شناخته می‌شود. چگونگی طرح این سند برای هر یک از شهرهای ایران، بر اساس موقعیت آن شهر متفاوت است. بررسی و تصویب طرح‌های تفصیلی بر عهدۀ کمیسیون ماده 5 هر استان است. این کمیسیون در هر استان، تحت ریاست استاندار و عضویت شهردار است و از افراد زیر تشکیل شده است:

• نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی.
• وزارت جهاد کشاورزی.
• سازمان میراث فرهنگی و گردشگری و صنایع دستی.
• رئیس شورای اسلامی شهر مربوطه.
• نماینده سازمان نظام مهندسی استان (با تخصص معماری و یا شهرسازی).

انوع طرح تفصیلی

در طی سال‌هایی که طرح تفصیلی در شهر تهران اجرا شده است، شهرداری تهران ضمن انجام دو مرحله پایش نقشه تفصیلی مناطق و تصویب آن ها در کمیسیون ماده 5، طی سال‌های 1391 و سپس 1394-1395، برخی از طرح های موضوعی – موضعی و یا دستورالعمل‌های نیز در کمیسیون ماده 5 مطرح و به تصویب رساند. بدین ترتیب، طرح تفصیلی پایه، می‌تواند به دو صورت زیر تفکیک شود:

1. طرح تفصیلی موضوعی
2. طرح تفصیلی موضعی

1- تفصیلی موضعی

نقشه های تفصیلی موضعی با اهداف زیر تهیه می‌شوند:

• ساماندهی نواحی مسکونی قدیم یا جدید.
• ساماندهی نواحی صنعتی، تجاری، تفریحی و گردشگری.

در استان تهران، محدوده های کن، فرحزاد و مسگر آباد، دارای طرح های موضعی هستند.

2- تفصیلی موضوعی

طرح تفصیلی موضوعی معطوف به موضوعات خاص و با اهمیت است و برای تکمیل طرح های تفصیلی پایه و موضعی بکار می‌آید. طرح های موضوعی شامل موارد زیر است:

• احیای برخی مکان‌های متروک با عملکردهای خاص.
• احیای نواحی وسیع (مثل معادن).

طرح تفصیلی چند ساله است

نقشه‌های تفصیلی موضعی نسبت به نقشه تفصیلی پایه، در محدوده‌های نسبتاً کوچک‌تر تهیه می‌شوند، حدأکثر 10ساله هستند و قابلیت تغییر و اصلاح در مورد آن‌ها وجود دارد.

طرح تفصیلی بر چه اساسی تهیه و تدوین می شود؟

طرح تفصیلی از طرحی به نام طرح جامع تهیه می‌شود و شامل آن است. به زبان ساده، هر آنچه که در طرح جامع بیان شود، در طرح تفصیلی هم وجود دارد اما به صورت دقیق و با جزئیات. طرح جامع و طرح تفصیلی، مکمل و لازم و ملزوم هم هستند. بر اساس این دو طرح، تکلیف قطعات زمین شهرهای مختلف مشخص می‌شود. بنابراین، طرح تفصیلی، به طور مفصل و با جزئیات دقیق‌تر، محتوای موجود در طرح جامع را بیان می‌کند. پس هر آنچه که در طرح جامع آورده شود، در تفصیلی نیز به طور مفصل و جزئی‌تر وجود دارد. بعد از تصویب طرح جامع شهری، متعاقبا نیاز به تصویب طرح تفصیلی است. زیرا طرح جامع شامل خط مشی، راهنمایی و مسائل کلی است و به جزئیات نمی پردازد. ضرورت انطباق طرح تفصیلی با طرح جامع، از واخر سال 1392 تا شهریور 1393، مطرح شد و در نهایت به تصویب رسید.

طرح جامع، جزء طرح‌های بلند مدت است و برای شهرهای بالای 50 هزار نفر تهیه و تصویب می‌شود. در این طرح، اطلاعاتی مانند وضعیت جغرافیایی، وضعیت اقتصادی، اجتماعی و همچنین ضوابط و مقررات کاربری اراضی شبکه و تأسیسات زیرساخت درج می‌شود. در طرح جامع، نحوۀ استفاده از اراضی و منطقه بندی مربوط به حوزه‌های مسکونی، صنعتی، تجاری و غیره، تأسیسات و خطوط ارتباطی نیز مشخص می‌شود. خوب است بدانید که اولین طرح جامع تهران، در سال ۱۳۴۵ توسط مهندسین مشاور عبدالعزیز فرمانمائیان و موسسه ویکتور گروئن تهیه شد.

هدف نهایی طرح تفصیلی، عملی شدن اهداف و اصول طرح جامع شهری است تا با بهتر شدن شرایط و بالا رفتن کیفیت محیط، محدودیت‌ها و نیازها تا حد امکان برطرف شود و ساماندهی و توان مدیریت شهری و محلات افزایش یابد.

در طرح تفصیلی چه مواردی مشخص شده است؟

همانطور که بیان شد، طرح تفصیلی برای هر شهر، متناسب با شرایط خاص آن شهر، تعیین می‌شود. شرایطی مانند وضعیت جغرافیایی، وضعیت اقتصادی و موقعیت اجتماعی آن شهر. اما آیتم‌هایی وجود دارد که در تمامی طرح‌های تفصیلی مشترک است و باید وجود داشته باشد؛ برخی از این آیتم‌ها عبارتند:

• نحوه استفاده از زمین‌های شهری در سطح محلات مختلف آن شهر.
• موقعیت و مساحت دقیق زمین برای ساختمان‌های مربوط به هر منطقه.
• وضعیت دقیق و جزئی شبکه عبور و مرور.
• میزان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری.
• نقشه های کاربری اراضی شبکه های ارتباطی و مساحت و ضوابط دقیق اجرایی طرح جامعه شهری.
• پهنه بندی‌ها.

قانون طرح تفصیلی در مورد پهنه بندی ها

در گذشته، طرح های تفصیلی به صورت پارسل پارسل و بر اساس یک ملک بود و به املاک مجاور ربطی نداشت. اما در حال حاضر به صورت پهنه بندی است. پهنه‌ها در طرح تفصیلی شامل 10 پهنه اصلی، 25 پهنه و 55 زیر پهنه است. این پهنه بندی‌ها همچنین شامل چهار بخش کلان به صورت زیر است:

1. پهنه مسکونی که با حرف R مشخص است.
2. پهنه فعالیت که اداری و تجاری است و با حرف S نشان داده می‌شود.
3. پهنه مختلط که ترکیب پهنه فعالیت (اداری و تجاری) است و با حرف M نشان داده می‌شود.
4. پهنه حفاظت / پهنه سبز که با حرف G مشخص می‌شود. در این پهنه اجازه ساخت و ساز نداریم و به ندرت اجازۀ ساخت و ساز داده می‌شود.

زمانی که مراحل أخذ جواز ساخت ساختمان‌تان را طی می‌کنید، یک فرم به نام دستور نقشه به شما داده می‌شود که یکی از پهنه بندی‌های مذکور (بسته به کاربری ساختمان‌تان) در آن درج شده است. ضوابط و مقررات استفاده از اراضی و ساخت و ساز در پهنه‌های هر شهر، مخصوص و مختص آن شهر است. در اینجا، انواع پهنه بندی‌های مذکور که برای شهر تهران ارائه شده است، آورده‌ایم.

 

 

 

استعلام طرح تفصیلی

برای استعلام طرح تفصیلی ملک خود یا ملک مورد نظرتان، لازم است “کد ملک و بلوک” را داشته باشید. این کد را می‌توانید از دو جا پیدا کنید:

1. زیر پلاک شهرداری در ورودی ملک.
2. در فیش نو سازی ملک.

کد ملک و بلوک، یک شماره هشت رقمی است. این شماره هشت رقمی را وارد می‌کنید و یک اطلاعات کلی در مورد موقعیت ملک و اینکه در چه پهنه‌ای قرار دارد به شما می‌دهد. با توجه به این، می‌توانید پیش بینی کنید که ساخت ملک مورد نظرتون به چه صورت پیش خواهد رفت.

حالا برای استعلام طرح تفصیلی ملک به صورت آنلاین با استفاده از کد ملک و بلوک، باید وارد وبسایت شهرداری شهر خود شوید. به عنوان مثال، برای استعلام ملکی که در تهران قرار دارد، وارد وبسایت تهران من می‌شوید. آدرس این وبسایت mytehran.ir است.

در سایت تهران من ثبت نام کنید. برای ثبت نام کافیست در منوی سایت، روی گزینه ثبت نام کلیک کنید و با استفاده از شماره تلفن همراه (موبایل) و کد تأیید پیامکی، در سایت ثبت نام کنید.

در منو سایت تهران من، به سرویس‌های مختلف شهرداری دسترسی خواهید داشت. یکی از این سرویس‌ها، سرویس “خدمات ملک و شهرسازی” است. جهت استعلام طرح تفصیلی باید روی این سرویس کلیک کنید. پس از کلیک روی این سرویس، یک صفحه حاوی نقشه برای شما باز می‌شود.

در قسمت بالای نقشه، یک کادر وجود دارد. در این کادر کد هشت رقمی ملک و بلوک خود را وارد نمایید تا به موقعیت مکانی ملک خود دسترسی پیدا کنید. شماره هشت رقمی ملک و بلوک را بدون فاصله و پشت سرهم درج کنید.

در قسمت پایین نقشه، یک گزینه با عنوان “مشاهدۀ اطلاعات شهرسازی” وجود دارد. با کلیک بر روی آن، می‌توانید به اطلاعاتی از قبیل “طرح تفصیلی“، “پهنه ملک” و وضعیت پروانه ساختمان خود، دسترسی پیدا کنید.

 

با کلیک بر روی گزینه طرح تفصیلی ملک، اطلاعات زیر به شما نمایش داده می‌شود:

• بافت تاریخی.
• بافت فرسوده.
• بافت ناپایدار.
• حریم مترو.
• حریم گسل.
• کاربری تثبیت شده.

با کلیک بر روی گزینه پهنه ملک نیز می‌توانید موارد زیر را چک کنید:

• حدأکثر طبقاتی که برای ساخت به ملک شما داده می‌‎شود.
• حدأکثر پیشروی که مجاز است برای ملک شما صورت گیرد.
• حدأقل ضریب سکونت.
• حدأکثر تراکم ساختمانی مجاز.

نقشه طرح تفصیلی تهران