گواهی عدم خلاف ساختمان چیست و چه زمانی صادر می شود؟

گواهی عدم خلاف ساختمان یک برگه یا سند است که مالک یک ساختمانِ در حالِ ساخت، باید در زمان پیش فروش کردن واحدهای ساختمانی خود، آن را به خریدار ارائه دهد. این سند گواه آن است که ساختمان تا مرحله‌ای که ساخته شده، طبق اصول و قوانین شهرداری و مهندسی پیش رفته و خلافی در ساختمان صورت نگرفته است. مدت اعتبار این گواهی شش ماه است. داشتن گواهی خلافی ساختمان، در واقع راهی برای اطمینان خریدار، جهت خرید یک ساختمان نیمه کاره است. وجود آن، راه برای انتقال سند ساختمان‌های نیمه کاره باز می‌کند. همچنین، امکان دریافت تسهیلات بانکی برای ساختمان را فراهم می‌آورد. تفاوت گواهی عدم خلاف با گواهی پایان کار این است که اولی در حین ساختِ ساختمان صادر می‌شود اما پایان کار، پس از اتمام ساخت و ساز ساختمان صادر می‌گردد. جهت درخواست گواهی و تشکیل پرونده، حضور مالک یا وکیل قانونی مالک الزامی است.

گواهی عدم خلاف ساختمان چیست؟

در برخی موارد، مالک یک ساختمان در حال ساخت، تصمیم می‌گیرد پس از اتمام مرحلۀ سفت کاری ساختمان، برخی یا تمام واحدهای آن را پیش فروش کند. این درحالیست که ساخت ساختمان به پایان نرسیده و دقیقاً مشخص نیست که آیا ساختمان اصولی ساخته شده است یا خیر! علاوه بر این، چگونه می‌توان سازه‌ای که هنوز ساخت آن به پایان نرسیده است را سند زد و فروخت؟

چنین مسائلی را می‌توان با داشتن یک گواهی به نام “گواهی عدم خلاف ساختمان” بر طرف کرد. گواهی عدم خلافی در واقع مجوزی است که از سوی شهرداری صادر می‌شود و امکان سند زدن واحدهای نیمه کاره یک ساختمان و یا حتی کل ساختمان را فراهم می‌کند. وجود این گواهی، اطمینان از اصولی بودن ساخت ساختمان را حاصل می کند و نشان می‌دهد ساختمان هیچ خلافی از نظر شهرداری و نظام مهندسی ندارد.

چه مواردی جزء خلافی ساختمان محسوب می شود؟

هر ساختمان بسته به منطقه‌ای که در آن ساخته می‌شود، باید از یک سری قوانین کلی منطقه‌ای پیروی کند. همچنین، قوانینی وجود دارد که مختص آن سازه است و می‌بایست بر اساس نقشه‌های تأیید شده ساخته شود و تخطی از آن، تخلف محسوب می‌شود. اما به طور کلی، نمونه هایی از تخلفات ساختمانی که می‌توانیم بیان کنیم عبارتند از:

• نادیده گرفتن ضوابط و مقررات نمای ساختمان.
• رعایت نکردن اصول ایمنی و استحکام بنا.
• رعایت نکردن بهداشت و ایمنی در ساختمان.
• تجاوز به معابر مجاور ملک.
• عدم توجه به عقب نشینی‌ها و عدم رعایت آن.
• اشراف نامتعارف به ساختمان‌های مجاور.
• عدم مطابقت جانمایی ساختمان طبق دستور نقشه.

آیا گواهی خلافی ساختمان برای تمامی سازندگان الزامی است؟

گواهی عدم خلاف ساختمان زمانی الزامی است و صادر می‌شود که مالکِ یک ساختمانِ در حالِ ساخت، قصد پیش فروش کردن ساختمان و یا واحدهای ساختمانی خود را داشته باشد. بنابراین، سازندگانی که برنامه‌ای جهت پیش فروش کردن ساختمان نیمه کارۀ خود ندارند، لزومی برای دریافت این گواهی ندارند. یک مورد دیگر هم وجود دارد؛ اینکه زمین در مالکیت زمینِ شهری باشد و سند آن به نام شما نباشد. در این صورت نیز باید به دنبال دریافت گواهی عدم خلاف بروید.

مدت اعتبار گواهی عدم خلاف چقدر است؟

مدت اعتبار گواهی خلافی ساختمان شش ماه است.

مدارک لازم برای دریافت گواهی عدم خلاف ساختمان

1. اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی مالک ساختمان.
2. اصل و کپی سند مالکیت.
3. انحصار ورثه در صورت فوت مالک.
4. فیش آب، برق و تلفن.
5. نقشۀ مصوب شهرداری.
6. نقشۀ GIS
7. پرداخت عوارض نوسازی و ارائه فیش واریز.
8. گزارش مرحله ای از مهندس ناظر.
9. آزمایش استاندارد بودن بتن و ارائه تأییدیه استاندارد بودن بتن.
10. گواهی عدم خلاف قبلی (در صورت أخذ).
11. اصل وکالت نامه، اصل شناسنامه و کارت ملی وکیل (در صورت وکالت).

یکی از وظایف مهندس ناظر این است که از مراحل مختلف یک ساختمان در حال ساخت، یادداشت برداری کرده و گزارش‌های مرحله‌ای تهیه ‌کند. او باید در یادداشت‌های خود، خلاف‌هایی که در حین ساخت و ساز صورت می‌گیرد را ثبت کند. از این رو، ارائه گزارش کار مرحله‌ای مهندس ناظر به شهرداری جهت دریافت گواهی عدم خلاف ساختمان، لازم است.

بتن از جمله متریال جدایی ناپذیر ساختمان‌هاست. کیفیت آن در کیفیت سازه ساختمان بسیار مهم و تأثیرگذار است. به ویژه اینکه در شالوده و بنیان ساختمان نیز باید استفاده شود. به همین دلیل، به منظور انطباق مشخصات بتن با نقشه‌های سازه‌ای، تأییدیه بتن باکیفیت الزامی است. برای این منظور، در هنگام عملیات اجرایی ساختمان، می‌بایست نمونه‌هایی از بتن مورد استفاده در قسمت‌های مختلف ساختمان برداشته شود، و برای آزمایش، به آزمایشگاه داده شود.

مراحل دریافت گواهی عدم خلاف ساختمان

الف- چنانچه ساختمان شما خلافی نداشته باشد:

1. تشکیل پرونده.
2. بازدید کارشناس شهرداری (یا کارشناس بنیاد مسکن/ دهداری در مورد روستاها).
3. بررسی وجود یا عدم وجود تخلفات/ بررسی‌های تفصیلی و بر و کف.
4. تهیه پیش نویس گواهی عدم خلاف، تأیید و صادر شدن آن.

ب- درصورتیکه ساختمان شما خلافی داشته باشد:

1. تشکیل پرونده.
2. بازدید کارشناس شهرداری (یا کارشناس دهداری/ بنیاد مسکن در مورد روستاها).
3. بررسی وجود یا عدم وجود تخلفات/ بررسی های تفصیلی و بر و کف.
4. بررسی واحد نظارت فنی بر روی تخلفاتی که صورت گرفته است.
5. بررسی شورای معماری / کمیسیون داخلی (در صورت وجود خلاف).
6. عوارض نظارت فنی و محاسبات (در صورت وجود خلاف).
7. تهیه پیش نویس گواهی، تأیید و صادر شدن آن.

1- تشکیل پرونده در شهرداری/ بنیاد مسکن و یا دهداری

برای آنکه بتوانید تأییدیه استاندارد بودن ساختمان نیمه ساز خود را از شهرداری بگیرید، باید با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک و با همراه داشتن مدارکی که در بالا گفته شد، پرونده تشکیل دهید. در مورد ساختمان‌های روستایی نیز باید به بنیاد مسکن یا دهداری‌ روستای خود مراجعه نمایید. توجه داشته باشید که حضور شما به عنوان مالک یا وکیل قانونی مالک، جهت تشکیل پرونده، لازم است.

2- بازدید کارشناس شهرداری از ساختمان در حال ساخت

پس از تشکیل پرونده و پُر کردن فرم درخواست گواهی عدم خلاف، درخواست شما به نهادهای مربوطه ارجاع داده می شود تا شهرداری یک کارشناس برای بازدید به محل پروژه شما ارجاع دهد. کارشناس، شرایط پروژه را با توجه به مدارک و مشخصات موجود در پرونده شما، بررسی می‌کند.

3- وجود یا عدم وجود خلاف در ساختمان

چنانچه در بررسی هایی که کارشناس شهرداری انجام می‌دهد، ساخت و ساز مطابق با مدارک ساختمانی موجود در پرونده پیش رفته باشد، ساختمان شما خلافی ندارد. در این صورت، کارشناس شهرداری، گزارشی مبنی بر عدم وجود تخطی به نهادهای مربوطه ارسال می‌کند تا شما باید منتظر آماده شدن گواهی عدم خلاف ساختمان خود باشید. در مورد پروژه‌هایی که به طرح تفضیلی و بر و کف مرتبط هستند، مواردی مانند گذرگاه‌ها و پخ اجرا شده نیز بررسی می‌شود.

اما برخی ساختمان ها خلافی دارند. در شرایطی که در پروسه ساخت ساختمان شما، خلافی صورت گرفته باشد، دو حالت وجود دارد:

1. خلاف موجود در ساخت و ساز جزئی و قابل چشم پوشی است: در این صورت با پرداخت جریمه، خلافی نادیده گرفته می‌‍‌شود.
2. خلاف صورت گرفته غیر قابل چشم پوشی است: در این صورت، فعالیت ساخت و ساز کاملاً متوقف خواهد شد. تخلفات به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع داده خواهد شد. مالک ساختمان باید به شهرداری مراجعه و مشکلات را رفع کند.

این بررسی‌ها توسط واحدی به نام “واحد نظارت فنی” صورت می‌گیرد. زمانی که شهرداری پرونده ملک را در واحد نظارت فنی بررسی و کنترل می‌کند، باید مشخص شود آیا تخلف صورت گرفته مورد تایید مهندس ناظر و مهندس محاسب است یا خیر.  گاهی تخلف انجام شده طوری است که طبق نظر واحد نظارت فنی لازم است حتما در اجرا اصلاح گردد. اما در برخی موارد که امکان اصلاح وجود ندارد. در این صورت، لازم است تا مهندس ناظر یا محاسب، گزارش توجیهی نسبت به تخلف تهیه کند و سازنده با توجه به نوع تخلف، جریمه آن را بپردازد.

4- بررسی شورای معماری / کمیسیون داخلی

بسته به اینکه خلافی ساختمان چگونه است و در کدام بخش خلاف صورت گرفته است، پرونده شما به شورای معماری یا کمیسیون داخلی فرستاده می‌شود.

5- عوارض نظارت فنی و محاسبات

در صورت وجود خلافی در ساختمان، شما ملزم به پرداخت هزینه‌های مربوط به بررسی‌هایی که در مورد خلافی‌ها صورت می‌گیرد، خواهید شد. این هزینه‌ها به عنوان عوارض در نظر گرفته می‌شود و باید توسط مالک ساختمان و یا وکیل او پرداخت شود.

6- پیش نویس گواهی عدم خلاف ساختمان، تأیید و صدور آن

چنانچه خلافی‌های صورت گرفته در ساختمان خود را با پرداخت جریمه‌های نقدی و یا رفع خلافی‌ها، برطرف کردید، یک پیش نویس عدم خلاف برای شما نوشته می‌شود. این پیش نویس باید مورد تأیید نهادها و مسئولین مربوطه قرار گیرد. سپس به امضای رئیس نظارت فنی، رئیس طرح و شهردار برسد. پس از امضای این افراد، چاپ می‌شود.

تفاوت گواهی عدم خلاف ساختمان با پایان کار

گواهی عدم خلاف مربوط به زمانی است که ساخت ساختمان هنوز تکمیل نشده و به اتمام نرسیده است. اما گواهی پایان کار ساختمان مربوط به زمانی است که کار ساخت و ساز ساختمان تکمیل شده و به اتمام رسیده است.

برای دریافت عدم خلافی ساختمان، تأییدیه آسانسور و برگ سبز ناظر نیاز نیست؛ اما برای گرفتن پایان کار، تأییدیه این دو مورد لازم است.

وجود هر دو مجوز، نشان و گواه قانون مدار بود ساختمان به لحاظ قوانین شهرداری و نظام مهندسی است. همچنین وجود گواهی پایان کار و عدم خلاف ساختمان برای بنام زدن و انتقال سند در محضر الزامی می‌باشد. بدون این گواهی‌ها، امکان انتقال به غیر به صورت قانونی وجود ندارد.