گواهی عدم خلاف ساختمان برای ساختمان نیمه کاره در حال ساخت
گواهی عدم خلاف ساختمان یک برگه یا سند است که مالک یک ساختمانِ در حالِ ساخت، باید در زمان پیش فروش کردن واحدهای ساختمانی خود، آن را به خریدار ارائه دهد. این سند گواه آن است که ساختمان تا مرحله‌ای که ساخته شده، طبق اصول و قوانین شهرداری و مهندسی پیش رفته و خلافی در ساختمان صورت نگرفته است. مدت اعتبار این گواهی شش ماه است. داشتن گواهی خلافی ساختمان، در واقع راهی برای اطمینان خریدار، جهت خرید یک ساختمان نیمه کاره است. وجود آن، راه برای انتقال سند ساختمان‌های نیمه کاره باز می‌کند. همچنین، امکان دریافت تسهیلات بانکی برای ساختمان را فراهم می‌آورد. تفاوت گواهی عدم خلاف با گواهی پایان کار این است که اولی در حین ساختِ ساختمان صادر میشود اما پایان کار، پس از اتمام ساخت و ساز ساختمان صادر می‌گردد. جهت درخواست گواهی و تشکیل پرونده، حضور مالک یا وکیل قانونی مالک الزامی است.
در برخی موارد، مالک یک ساختمان در حال ساخت، تصمیم می‌گیرد پس از اتمام مرحلۀ سفت کاری ساختمان، برخی یا تمام واحدهای آن را پیش فروش کند. این درحالیست که ساخت ساختمان به پایان نرسیده و دقیقاً مشخص نیست که آیا ساختمان اصولی ساخته شده است یا خیر! علاوه بر این، چگونه می‌توان سازه‌ای که هنوز ساخت آن به پایان نرسیده است را سند زد و فروخت؟
چنین مسائلی را می‌توان با داشتن یک گواهی به نام “گواهی عدم خلاف ساختمان” بر طرف کرد. گواهی عدم خلافی در واقع مجوزی است که از سوی شهرداری صادر میشود و امکان سند زدن واحدهای نیمه کاره یک ساختمان و یا حتی کل ساختمان را فراهم می‌کند. وجود این گواهی، اطمینان از اصولی بودن ساخت ساختمان را حاصل می کند و نشان می‌دهد ساختمان هیچ خلافی از نظر شهرداری و نظام مهندسی ندارد.
هر ساختمان بسته به منطقه‌ای که در آن ساخته میشود، باید از یک سری قوانین کلی منطقه‌ای پیروی کند. همچنین، قوانینی وجود دارد که مختص آن سازه است و می‌بایست بر اساس نقشه‌های تأیید شده ساخته شود و تخطی از آن، تخلف محسوب میشود. اما به طور کلی، نمونه هایی از تخلفات ساختمانی که می‌توانیم بیان کنیم عبارتند از:
گواهی عدم خلاف ساختمان زمانی الزامی است و صادر میشود که مالکِ یک ساختمانِ در حالِ ساخت، قصد پیش فروش کردن ساختمان و یا واحدهای ساختمانی خود را داشته باشد. بنابراین، سازندگانی که برنامه‌ای جهت پیش فروش کردن ساختمان نیمه کارۀ خود ندارند، لزومی برای دریافت این گواهی ندارند. یک مورد دیگر هم وجود دارد؛ اینکه زمین در مالکیت زمینِ شهری باشد و سند آن به نام شما نباشد. در این صورت نیز باید به دنبال دریافت گواهی عدم خلاف بروید.
مدت اعتبار گواهی خلافی ساختمان شش ماه است.
یکی از وظایف مهندس ناظر این است که از مراحل مختلف یک ساختمان در حال ساخت، یادداشت برداری کرده و گزارش‌های مرحله‌ای تهیه کند. او باید در یادداشت‌های خود، خلاف‌هایی که در حین ساخت و ساز صورت می‌گیرد را ثبت کند. از این رو، ارائه گزارش کار مرحله‌ای مهندس ناظر به شهرداری جهت دریافت گواهی عدم خلاف ساختمان، لازم است.
بتن از جمله متریال جدایی ناپذیر ساختمان‌هاست. کیفیت آن در کیفیت سازه ساختمان بسیار مهم و تأثیرگذار است. به ویژه اینکه در شالوده و بنیان ساختمان نیز باید استفاده شود. به همین دلیل، به منظور انطباق مشخصات بتن با نقشه‌های سازه‌ای، تأییدیه بتن باکیفیت الزامی است. برای این منظور، در هنگام عملیات اجرایی ساختمان، می‌بایست نمونه‌هایی از بتن مورد استفاده در قسمت‌های مختلف ساختمان برداشته شود، و برای آزمایش، به آزمایشگاه داده شود.
الف- چنانچه ساختمان شما خلافی نداشته باشد:
ب- درصورتیکه ساختمان شما خلافی داشته باشد:
مراحل دریافت گواهی عدم خلاف ساختمان
برای آنکه بتوانید تأییدیه استاندارد بودن ساختمان نیمه ساز خود را از شهرداری بگیرید، باید با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک و با همراه داشتن مدارکی که در بالا گفته شد، پرونده تشکیل دهید. در مورد ساختمان‌های روستایی نیز باید به بنیاد مسکن یا دهداری روستای خود مراجعه نمایید. توجه داشته باشید که حضور شما به عنوان مالک یا وکیل قانونی مالک، جهت تشکیل پرونده، لازم است.
پس از تشکیل پرونده و پُر کردن فرم درخواست گواهی عدم خلاف، درخواست شما به نهادهای مربوطه ارجاع داده می شود تا شهرداری یک کارشناس برای بازدید به محل پروژه شما ارجاع دهد. کارشناس، شرایط پروژه را با توجه به مدارک و مشخصات موجود در پرونده شما، بررسی می‌کند.
چنانچه در بررسی هایی که کارشناس شهرداری انجام می‌دهد، ساخت و ساز مطابق با مدارک ساختمانی موجود در پرونده پیش رفته باشد، ساختمان شما خلافی ندارد. در این صورت، کارشناس شهرداری، گزارشی مبنی بر عدم وجود تخطی به نهادهای مربوطه ارسال می‌کند تا شما باید منتظر آماده شدن گواهی عدم خلاف ساختمان خود باشید. در مورد پروژه‌هایی که به طرح تفضیلی و بر و کف مرتبط هستند، مواردی مانند گذرگاه‌ها و پخ اجرا شده نیز بررسی میشود.
اما برخی ساختمان ها خلافی دارند. در شرایطی که در پروسه ساخت ساختمان شما، خلافی صورت گرفته باشد، دو حالت وجود دارد:
این بررسی‌ها توسط واحدی به نام “واحد نظارت فنی” صورت می‌گیرد. زمانی که شهرداری پرونده ملک را در واحد نظارت فنی بررسی و کنترل می‌کند، باید مشخص شود آیا تخلف صورت گرفته مورد تایید مهندس ناظر و مهندس محاسب است یا خیر. گاهی تخلف انجام شده طوری است که طبق نظر واحد نظارت فنی لازم است حتما در اجرا اصلاح گردد. اما در برخی موارد که امکان اصلاح وجود ندارد. در این صورت، لازم است تا مهندس ناظر یا محاسب، گزارش توجیهی نسبت به تخلف تهیه کند و سازنده با توجه به نوع تخلف، جریمه آن را بپردازد.
بسته به اینکه خلافی ساختمان چگونه است و در کدام بخش خلاف صورت گرفته است، پرونده شما به شورای معماری یا کمیسیون داخلی فرستاده میشود.
در صورت وجود خلافی در ساختمان، شما ملزم به پرداخت هزینه‌های مربوط به بررسی‌هایی که در مورد خلافی‌ها صورت می‌گیرد، خواهید شد. این هزینه‌ها به عنوان عوارض در نظر گرفته میشود و باید توسط مالک ساختمان و یا وکیل او پرداخت شود.
چنانچه خلافی‌های صورت گرفته در ساختمان خود را با پرداخت جریمه‌های نقدی و یا رفع خلافی‌ها، برطرف کردید، یک پیش نویس عدم خلاف برای شما نوشته میشود. این پیش نویس باید مورد تأیید نهادها و مسئولین مربوطه قرار گیرد. سپس به امضای رئیس نظارت فنی، رئیس طرح و شهردار برسد. پس از امضای این افراد، چاپ میشود.
گواهی عدم خلاف مربوط به زمانی است که ساخت ساختمان هنوز تکمیل نشده و به اتمام نرسیده است. اما گواهی پایان کار ساختمان مربوط به زمانی است که کار ساخت و ساز ساختمان تکمیل شده و به اتمام رسیده است.
برای دریافت عدم خلافی ساختمان، تأییدیه آسانسور و برگ سبز ناظر نیاز نیست؛ اما برای گرفتن پایان کار، تأییدیه این دو مورد لازم است.
وجود هر دو مجوز، نشان و گواه قانون مدار بود ساختمان به لحاظ قوانین شهرداری و نظام مهندسی است. همچنین وجود گواهی پایان کار و عدم خلاف ساختمان برای بنام زدن و انتقال سند در محضر الزامی می‌باشد. بدون این گواهی‌ها، امکان انتقال به غیر به صورت قانونی وجود ندارد.