مراحل اخذ جواز ساخت شهری و روستایی چگونه است؟

مراحل اخذ جواز ساخت ساختمان برای سازه‌های شهری، روستایی و ویلاها یک روند تقریباً مشابه را طی می‌کند. با این تفاوت که در مورد شهرها مرجع صادر کنندۀ جواز شهرداری‌ها هستند اما در روستاها، بنیاد مسکن و یا دهداری‌ وظیفه صدور جواز را عهده‌دار است. برای اخذ جواز ساخت ویلا، بسته به اینکه ویلای شما در محدودۀ شهر است یا روستا، باید به شهرداری یا بنیاد مسکن (یا دهداری) محدودۀ خود مراجعه نمایید. در تمامی این موارد، اولین مرحله جهت دریافت پروانه ساختمان، مراجعه مالک ساختمان یا ویلا، به دفاتر پیشخوان دولت (ساخت شهری) و بنیاد مسکن/ دهداری‌ (ساخت روستایی) جهت تشکیل پرونده است. پس از تشکیل پرونده، یک بازرس جهت بررسی ملک شما فرستاده می‌شود. سپس دستور تهیه نقشه معماری برای ساختمان شما صادر می‌گردد. پس از تأیید این نقشه، شهرداری یک فیش عوارض شهرداری و صدور پروانه برای شما صادر می‌کند که باید پرداخت کنید.

تا اینجا، شما نیمی از مسیر مراحل اخذ جواز ساخت را رفته‌اید و نیم دیگر باقی مانده است! با همستان همراه باشید…

مراحل اخذ جواز ساخت ساختمان های شهری و روستایی

دریافت پروانه ساخت و ساز ساختمان از زمانی که اقدام می‌کنید تا زمان آماده شدن پروانه، مستلزم طی شدن مراحل زیر است:

1. تشکیل پرونده.
2. اعزام مأمور بازدید از سوی دفتر خدمات الکترونیک (در شهرها) و یا بنیاد مسکن یا دهداری (در شهرستان‌ها و روستاها).
3. طرح تفصیلی بر و کف
4. شورای معماری منطقه (در صورت مغایرت پرونده با مقررات یا نیاز به اصلاح).
5. صدور دستور نقشه
6. ترسیم نقشه فاز یک معماری بر اساس ضوابط و مقررات.
7. تأیید نقشه فاز یک معماری از سوی آتش نشانی و سازمان فضای سبز.
8. صدور فیش عوارض صدور پروانه از طرف شهرداری پرداخت آن توسط مالک.
9. طراحی نقشه فاز دو معماری، نقشه فاز دو طراحی سازه، نقشه فاز دو طراحی تأسیسات برقی و مکانیکی و تأیید این نقشه‌ها. برای ساختمان‌های 6 سقف به بالا، آزمایش مکانیک خاک نیز لازم است.
10. پرداخت فیش سازمان نظام مهندسی.
11. تعیین مهندس ناظر و مهندس مجری و عقد قرارداد مالک با آن‌ها.
12. ارائه و ارسال تمامی مدارک جمع آوری شده به شهرداری جهت صدور پروانه.
13. صدور پروانه (جوارز) ساخت.

مراحل اخذ جواز ساخت ویلا

تمامی مراحلی که در بالا برای دریافت پروانه (جواز) ساخت ساختمان‌های شهری و روستایی بیان شد، در مورد اخذ جواز ساخت ویلا نیز صدق می‌کند. نکته‌ای که وجود دارد، این است که ویلای شما در محدودۀ شهر است یا روستا. اگر ویلای شما در محدودۀ شهر است، به دفاتر خدمات الکترونیک مرتبط با منطقه مراجعه نمایید. اگر ویلا در روستا است، می‌بایست به بنیاد مسکن روستا رجوع کنید. چنانچه روستای شما بنیاد مسکن ندارد  به دهداری روستای خود مراجعه فرمایید.

هر یک از مراحل أخذ پروانه ساخت که در بالا اشاره شد، در ادامه توضیح داده شده است.

1- تشکیل پرونده اولین مرحله از مراحل اخذ جواز ساخت

برای تشکیل پرونده باید به دفاتر پیشخوان دولت مراجعه نمایید. می‌توانید به شهرداری منطقه مربوطه نیز مراجعه نمایید. اگر در صدد أخذ جواز ساخت روستایی هستید، باید به بنیاد مسکن روستای خود مراجعه کنید. چانچه روستای شما بنیاد مسکن ندارد، به دهداری روستا مراجعه کنید. توجه داشته باشید که حضور مالک ساختمان یا وکیل او جهت تشکیل پرونده، الزامی است. در زمان مراجعه جهت تشکیل پرونده، مدارک زیر را همراه داشته باشید:

• اصل و کپی تمام اسناد شش دانگ ملک.
• اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی مالک یا مالکین. در صورت داشتن وکیل، اصل و کپی شناسایی وکیل لازم است.
• اصل و کپی وکالتنامه وکیل (در صورت وجود وکیل). نکته: در وکالتنامه یا وکالتنامه ها می‌بایست اجازۀ مراجعه به شهرداری ها و ارائه درخواست تخریب و نوسازی درج شده باشد.
• در صورتی که مالک شخص حقوقی باشد، ارائه معرفی نامه رسمی با تعیین حدود اختیارات نماینده، اساسنامه و روزنامه رسمی شرکت الزامی است.
• اصل و تصویر گواهی انحصار وراثت (در صورت فوت مالک یا مالکین) همراه با شناسنامه و کارت ملی وراث.
• اصل و کپی فیش نوسازی سال جاری ملک.
• اصل صورت جلسه تفکیکی (در صورتیکه ملک تفکیک شده باشد و قدیمی باشد).
• نقشه وضع موجود که محل دقیق ملک، توسط مالک (یا وکیل قانونی او) بر روی نقشه مشخص شده است.
• ارائه گواهی زمین شهری در صورتی که ساختمانی در آن زمین وجود نداشته باشد.
• فیش آب، برق و تلفن.
• فیش پرداخت عوارض شهرداری (نوسازی و عمران شهری).
• ارائه نقشۀ با تأیید مهندس ذی صلاح. این نقشه در مورد املاک دارای اشکال خاص، املاک با شیب‌های بسیار تند و ملک های با وسعت بیش از ۲۰۰۰ متر مربع الزامی است.
• در صورتی که ملک فاقد ساختمان باشد ارائه نظریه کمیسیون ماده ۱۲ و یا گواهی عدم استفاده از مزایای مواد ۶ و ۸ قانون اراضی شهری الزامی است.
• اصل و تصویر صورت محلی تفکیکی برای املاکی که سند آپارتمانی دارند.

با ارائه مدارک بالا، فرم درخواست اخذ جواز ساخت به شما داده می‌شود. پس از پر کردن این فرم، لازم است دگر مراحل اخذ جواز ساخت ساختمان را طی کنید که در ادامه شرح داده شده است.

2- مرحلۀ دوم: اعزام کارشناس جهت بازدید

پس از ینکه پرونده خود را در شهرداری یا بنیاد مسکن تشکیل دادید، دستور بازدید از محل زمین یا ساختمان شما، از سوی نهاد مربوطه صادر می‌شود. به این صورت که یک بازرس به محل ساخت و ساز می‌فرستند تا صحت درخواست شما تأیید گردد. شخصی که بازدید را انجام می‌دهد، عموما یک مهندس نقشه بردار است که از وزارت راه و شهرسازی، حکم پروانه اشتغال به کار دارد. طی بازدیدی که به عمل می‌آید، یک کروکی دقیق از ملک تهیه می‌شود و موارد زیر مشخص می‌گردد:

• موقعیت فعلی ملک.
• بررسی طول و عرض ملک
• وضعیت کنتورها
• وضعیت نما
• وضعیت نمای ساختمان‌های اطراف
• عوارض موجود در ملک مانند بناهای غیر مجاز موجود.
• معابر مجاور.
• شیب معابر.
• درخت‌های موجود در معابر.

این کروکی می‌بایست توسط مرجع صدور پروانه تایید ‌گردد. پس از بررسی و تأیید این کروکی، وارد فاز دیگری از مراحل اخذ جواز ساخت می‌شوید که تهیه نقشه فاز یک معماری است. اما اگر ایراد یا مغایرتی در پرونده شما وجود داشته باشد، به شورای معماری منطقه ارجاع داده خواهد شد.

3- طرح تفصیلی و بر و کف از مراحل اخذ جواز ساخت

پس از بازدیدِ مأمور شهرداری از ملک شما و ثبت اطلاعات بازدید در پروندۀ ساختمان، نوبت به مرحلۀ طرح تفصیلی بروکف است. در این مرحله، موارد زیر بررسی و تعیین می‌شود:

• پهنه بندی و کاربری ملک بررسی می‌شود.
• میزان بنای مجاز و تعداد طبقات مجاز برای ساختمان شما تعیین می گردد.
• بررسی میزان اصلاحی ملک (در صورت وجود پخ) و ثبت آن.
• بررسی حدودِ ابعاد ملک و ساختمان در تلاقی با طرح تفصیلی شهر مربوطه.

بررسی ها توسط کارشناسان شهرداری انجام می‌گیرد. نظریه طرح تفصیلی و بروکف از منطقه، به صورت سیستمی اخذ می شود. چنانچه مغایرتی وجود نداشته باشد، پرونده الکترونیک به مرحله صدور دستور نقشه از سال می‌گردد. اگر مشکلی وجود داشته باشد، پرونده شما به شورای معماری منطقه ارجاع داده خواهد شد.

4- شورای معماری منطقه

در برخی موارد، ممکن است پرونده شما با ضوابط مغایرت داشته یا نیاز به تغییراتی داشته باشد. اگر این مغایرت در شهرداری منطقه قابل بررسی باشد، پرونده به شورای معماری منطقه ارسال خواهد شد. در این مرحله، لازم است پرونده به صورت سیستمی (کارتابلی) بررسی و تایید گردد. این بررسی و تأییدات توسط اشخاص زیر صورت می‌گیرد:

• رئیس طرح تفضیلی.
• رئیس نظارت فنی.
• رئیس صدور پروانه.
• معاون شهرسازی.
• شهردار.

5- صدور دستور نقشه، مرحلۀ پنجم از مراحل أخذ جواز ساخت

دستور نقشه در واقع مجموعه ای برگه هاست که در آن اطلاعات زیر درج می‌شود:

• مشخصات متقاضی
• تاریخ درخواست
• شماره پرونده متقاضی
• شماره نامه متقاضی
• کد شناسایی ملک
• پلاک ثبتی ملک
• شماره پرونده ملک
• جانمایی ملک
• توضیحات طرح تفصیلی و بر و کف

توجه داشته باشید که صدور دستور نقشه حقی جهت صدور پروانه ساختمانی ایجاد نخواهد کرد. مهلت اعتبار دستور نقشه، از زمان (تاریخ) صدور شش ماه است. چنانچه ظرف مدت اعتبار مندرج در دستور نقشه، نسبت به ارائۀ نقشه های مورد تقاضا اقدام نکنید، پرونده شما بایگانی دائم خواهد شد. پس از آن، هر گونه اقدام مجدد جهت أخذ جواز ساخت، منوط به ثبت درخواست جدید است.

در دستور نقشه، اطلاعاتی هم درج می‌شود که برای تهیه نقشه معماری در مرحلۀ بعد، مفید است. اطلاعاتی از قبیل:

• ابعاد ملک
• سطح اشغال
• تعداد طبقات و میزان تراکم مجاز
• میزان پیشروی
• مقادیر اصلاحی

6- مرحلۀ ششم از مراحل اخذ جواز ساخت: تهیه نقشه معماری

پس از صدور و چاپ دستور نقشه، نوبت به تهیه و ترسیم نقشه اولیه معماری یا همان نقشه فاز یک می‌رسد. نقشه فاز یک به عنوان نقشه فنی اولیه شناخته می‌شود. این نقشه باید با رعایت ضوابط و مقررات شهرسازی و شهرداری و همچنین خواسته‌های مالک طراحی گردد.

برخی از مواردی که می‌بایست در نقشه فاز یک مشخص شود عبارتند از:

• ابعاد و مساحت دقیق زمین.
• تعداد طبقات و سطح اشغال شده در هر طبقه.
• نحوۀ استقرار و روابط فضاها.

نقشه فاز یک علاوه بر اطلاعات بالا، پیش زمینه‌ای از هزینه و مدت زمان اجرای پروژه به دست می‌دهد. این نقشه‌ها در مقیاس 1:50 یا 1:100 تهیه می‌شود. این مقیاس ها، باعث می شود که نقشه های فاز یک گزینه ای مناسبی برای اجرایی شدن نباشند. از این رو، پس از آنکه مورد تأیید قرار بگیرند (مرحلۀ بعد) وارد فاز دوم می‌شوند (نقشه فاز دو معماری) که قابلیت اجرا دارد.

7- مرحلۀ هفتم: تأیید نقشه فاز یک معماری

نقشه فاز یک معماری نیز باید بررسی شود و مورد تأیید قرار بگیرید. بررسی و تأیید از سوی سازمان آتش نشانی و همچنین سازمان فضای سبز صورت می‌گیرد. سازمان فضای سبز، وضع موجود درختان را بررسی می‌کند. در این بررسی، نقشه‌های سال‌های قبل، با وضعیت موجود چک و مقایسه می‌شود. چنانچه مشخص شود درختانی قبلا در محدوده مرتبط با ملک وجود داشته که در حال حاضر موجود نیست، مشمول جریمه خواهید شد.

گاه لازم است در ساخت و ساز جدید، درخت یا درختان موجود در محل ملک به مکان دیگری منتقل شوند. گاه نیز درخت باید کنده و از محل حذف شود.

در مورد اول، سازمان فضای سبز محل جایگزینی یا انتقال درخت را تعیین می‌کند. در مورد دوم، سازمان فضای سبز، منطقه‌ای خارج از منطقه ملک تعیین می‌کند تا یک درخت جایگزین درختی که کنده بودید، در آن منطقه بکارید.

8- مرحلۀ هشتم: فیش عوارض صدور پروانه و پرداخت آن

در طی مراحل اخذ جواز ساخت، یک فیش عوارض صدور پروانه برای شما صادر شود. شما به عنوان مالک باید مبلغ درج شده در فیش را پرداخت کنید. اگر وکیل دارید، وکیل تان نیز می تواند این کار را انجام دهد.

9- تهیه نقشه های فاز دو معماری، فاز دو طراحی سازه، فاز دو طراحی تأسیسات برقی و مکانیکی

پس از اینکه پرداختی مربوط به عوارض شهرداری را انجام دادید، راه شما برای طراحی دیگر نقشه‌ها باز می‌شود. نقشه فاز دو معماری، فاز دو طراحی سازه و فاز دو طراحی تأسیسات برقی و مکانیکی، دیگر نقشه‌هایی هستند که برای ساخت ساختمان لازم است. پس از اینکه نقشه‌ها آماده شد، همزمان به کمیته نما و نظام مهندسی ارسال می‌شوند تا مورد تأیید این دو مجموعه قرار گیرند. تأیید توسط کمیته نما معاونت معماری و شهرسازی شهرداری صورت می‌گیرد. بررسی نقشه ها به این منظور صورت می‌گیرد که اگر در نقشه ایراد یا اشتباهاتی وجود داشت، رفع گردد. چنانچه نقشه ایراداتی داشته باشد که در بررسی‌های معاونت معماری، جا افتاده باشد، مسئولیت‌های بعدی ناشی از این خطاها، بر عهده طراح خواهد بود.

برای ساختمان‌های شش سقف به بالا، علاوه بر نقشه های فاز دو که در بالا گفته شد، آزمایش مکانیک خاک نیز لازم است.

چنانچه از میان مراحل اخذ جواز ساخت، تا مرحلۀ آماده سازی نقشه‌ها پیش رفته‌اید، اما برای صدور پروانه اقدام نکرده‌اید و از زمان آماده سازی نقشه‌ها یک سال می‌گذرد، می‌توانید بر اساس همان نقشه‌ها، پروانه را بگیرید. اما این به شرطی است که ضوابط طراحی نقشه‌ها تغییر نکرده باشد که معمولاً هم طی یک سال، تغییرات خاصی ایجاد نمی‌شود.

10- مرحلۀ دهم أخذ جواز ساختمان

در مرحلۀ دهم از مراحل أخذ جواز ساختمان، نوبت به صدور فیش نظام مهندسی و پرداخت هزینه آن است. به این ترتیب، نظام مهندسی، ناظرهای ساختمان‌تان را تعیین می کند. برای این مورد، باید به دفتر خدمات الکترونیک منطقه خود که تشکیل پرونده داده و سایر کارهای مربوطه را انجام داده بودید، مراجعه نمایید. سپس منتظر بمانید تا از سمت نظام مهندسی به شما پیامک دهند. ارسال پیامک به این معناست که ناظرهای شما مشخص شده و حالا باید هزینه آن، یعنی فیش نظام مهندسی را پرداخت نمایید. با مراجعه مجدد به دفتر خدمات الکترونیک، به صورت حضوری، پرداخت فیش را انجام دهید. هزینه فیش را به صورت آنلاین هم می‌توانید واریز کنید.

این پروسه دو تا سه هفته و گاه یک ماه طول می‌کشد. برای سرعت بخشیدن به کارها، بجای اینکه منتظر پیامک نظام مهندسی باشید، خودتان مدتی بعد، به دفتر خدمات الکترونیک مراجعه کنید. چه بسا فیش شما زودتر صادر شده باشد و شما بتوانید واریز را انجام دهید و ادامه کارها را پیش ببرید.

11- مرحلۀ یازدهم: قرارداد با مهندس ناظر و مجری

پس از آنکه تمامی نقشه‌های ساختمان شما مورد تأیید نهادهای مربوطه قرار گرفت، و فیش نظام مهندسی را هم پرداخت کردید، نوبت به عقد قرارداد با مهندس ناظر و مهندس مجری ساختمان‌تان می‌رسد. شما به عنوان مالک ساختمان، باید با مهندس ناظر و مجری ساختمان خود قرارداد ببندید.

نکته اینکه در مورد اخذ جواز ساخت روستایی، تعیین مهندس مجری در حال حاضر الزامی نیست. بنابراین، اگر در صدد دریافت جواز ساخت ویلا هستید و ویلای شما در روستا واقع شده است، نیازی به تعیین مهندس مجری ندارید.

12- مرحلۀ دوازدهم: آخرین مرحله از مراحل اخذ جواز ساخت

در آخرین قدم، نوبت به جمع آوری مدارک و ارائه آن به شهرداری، جهت صدور پروانه ساختمان است. پس از آنکه تمامی مراحل بالا را با موفقیت طی کردید، حال یک پرونده کامل شامل یک کروکی دقیق از ملک، فیش پرداخت عوارض، تأییدیه کمیته نما، قراردادهای نظارت و نقشه‌های ساختمان (معماری، سازه، برق، مکانیک) که همگی مورد تأیید قرار گرفته‌اند دارید. در آخرین مرحله از مراحل اخذ جواز ساخت، باید به دفتر خدمات الکترونیک منطقه خود مراجعه نمایید. دفتر خدمات الکترونیک مدارک شما را برای شهرداری آپلود می‌کند؛ کار تمام است! حال باید منتظر صدور جواز از سوی شهرداری باشید. حدأقل می‌بایست چهار ماه صبر کنید.

برای اخذ جواز ساخت روستایی یا ویلا در روستا، مدارک‌تان را به بنیاد مسکن یا دهداری روستای خود ببرید تا آن‌ها کارهای ارسال مدارک را انجام دهند.

چنانچه مراحل أخذ جواز ساخت سازه خود را طی می‌کنید و نیاز به همراهی و مشاوره دارید، با ما در مجموعه همستان تماس بگیرید: 44972920-021 و 44972921-021

ما در گروه معماری همستان در زمینه طراحی معماری، نظارت و اجرای پروژه‌های ساختمانی، شما را همراهی خواهیم کرد.