تعین بر و کف اولین و مهمترین مرحلۀ اجرای هر ساختمان است و بر عهدۀ مجری ساختمان می‌باشد. بر، ضلعی از ساختمان است که با معبر (محل گذر) مشترک بوده، در مجاورت آن قرار دارد و در امتداد ساختمان‌های دیگر است. منظور از کف نیز تراز ارتفاعی است. در یک عبارت کوتاه، می‌توان گفت بر به معنای حدود ملک و کف به معنای تراز کف ساختمان است. کنترل کف و بر ساختمان در نظارت‌های پنج ناظره در حدود صلاحیت‌های مهندس نقشه بردار است. در مورد پروژه‌های 4 ناظره این امر بر عهده ناظر معمار است. کنترل بر و کف می‌بایست در دو بازه زمانی صورت گیرد؛ یک بار قبل از گودبرداری و بار دیگر، پس از اتمام گود برداری. کنترلی که پس از اتمام گودبرداری صورت می‌گیرد، بر عهده کارشناس شهرداری است.
منظور از بر و کف ساختمان چیست؟
قبل از آنکه مراحل تخریب و گودبرداری ساختمان انجام شود، لازم است حدود بر و کف ساختمان تعیین شود و به تأیید شهرداری برسد.
بر ساختمان عبارت است از امتداد ساختمان که در راستای ساختمان‌های مجاور خود قرار دارد. همچنین می‌توان بر را حدی از زمین تعریف کرد که لبه زمین را مشخص می‌کند. با به دست آوردن طول و عرض ساختمان، بر مشخص می‌شود. همچنین می‌توان بر ساختمان را بر اساس اصلاحیه‌های منطقه، زمین‌های مجاور، محور خیابان، تیرهای چراغ برق، خطوط تلفن، و جدول کشی خیابان به دست آورد. جدول کشی خیابان و تیرهای چراغ برق در واقع به منزلۀ صفر معماری محسوب می‌شوند.
هدف از تعیین بر و کف ساختمان این است که به حریم همسایه و کوچه و خیابان (معبر) تجاوز نشود. این کار همچنین برای تعیین میزان گودبردای نیز لازم است. در تعیین بر، سازنده باید نما سازی ساختمان را هم در نظر بگیرید تا بعد از نما سازی، به معبر یا ملک اطراف، تجاوز نشود. بنابراین، جا نمایی ملک را باید طوری در نظر گرفت که در پروانه ساختمان مشخص شده است. بر ساختمان خود را می‌توانید در این اسناد پیدا کنید و ببینید:
- پروانه ساختمان
- دستور نقشه ساختمان
- سند ملک
بر اصلاحی چیست؟
گاهی اوقات، شهرداری موظف می‌کند یک ساختمان یا تعدادی از ساختمان‌های جدیدی که در یک محدوده ساخته می‌شوند، به اندازه چند متر عقب نشینی کنند. به این ترتیب، بر ساختمان شما، یعنی بخشی از ساختمان شما که مشرف به گذر (کوچه و یا خیابان) است، چند متر عقب می‌رود. در این حالت، با اصطلاحی به نام “بر اصلاحی” مواجه می‌شویم. بنابراین، در سندهایی که عبارت برِ اصلاحی درج شده است، معمولاً ساختمان دچار عقب نشینی شده است. عقب نشینی ساختمان، از متراژ آن می‌کاهد؛ در این صورت، شهرداری برای جبران کاهش متراژ، معمولاً اجازه افزایش تراکم (متناسب با متراژی که کاسته شده است) می‌دهد.
بر اصلاحی چیست؟
تعیین بر و کف ساختمان و کنترل آن بر عهده چه کسی است؟
تعیین کف و بر ساختمان بر عهدۀ مجری ساختمان است و یکی از فاکتورهایی است که در مراحل أخذ جواز ساخت، باید مشخص شود. نظارت و چک کردن آن نیز از وظایف مهندس ناظر نقشه بردار (در پروژه های پنج ناظره) و یا ناظر معمار (در پروژه‌های چهار ناظره) است. در نقشه های معماری، کف به صورت کدهای ارتفاعی مشخص می‌شود. بنابراین، کدهای ارتفاعی موجود در نقشه های معماری، نشان دهندۀ کف است. کفی که در نقشه‌های معماری نشان داده می‌شود، در واقع کف تمام شده کار است.
پروژه هایی که مجری ذی صلاح دارند، او موظف است کف و بر ساختمان را تعیین کند. در پروژه‌هایی که تعیین کف و بر مشکل است، مجری می‌تواند با آوردن کارشناس نقشه برداری دارای صلاحیت (مطابق جدول شماره 17 مبحث دوم ساختمان) بر و کف را تعیین کند. این فاکتور در نهایت باید مورد تأیید شهرداری قرار گیرد.
اگر مشکلی در مورد تعیین بر و کف پروژه‌تان دارید، لازم است به شهرداری منطقه خود (قسمت بر و کف) مراجعه کنید تا کارشناس شهرداری با حضور در محل پروژه، آن را تعیین کند.
تعیین بر و کف ساختمان و کنترل آن
بر و کف ساختمان را چگونه تعیین کنیم؟
تعیین اصولی بر و کف، باید بر اساس مندرجات موجود در نقشه و پروانه ساختمان و مطابق با آن کنترل شود. در پروانه‌های ساختمانی، بخشی به نام “عرض گذر اصلاحی” یا همان عقب نشینی وجود دارد. در این بخش، تعیین شده است که ساختمان شما باید به چه اندازه از گذر فاصله داشته باشد و دقیقاً از کجا اجرا شود. در نقشه ساختمان و پروانه ساختمان مشخص شده است که عرض گذر باید چقدر باشد.
توجه داشته باشید که هیچ گاه بر را با استناد به ساختمان‌های قدیمی رو به رو و مجاور تعیین نکنید. تعیین بر و کف بسیار مهم است؛ اگر به طور صحیح تعیین نشود و اشتباهی در آن صورت گیرد، بقیه کارهای اجرای ساختمان، با خطا و مشکل مواجه خواهد شد.
تعیین کف با استناد به نقاط نشانه
بنچ مارک‌ها (نقاط نشانه) نقاطی هستند که قبلاً توسط نقشه بردار مشخص شده است و برای تعیین کف، به ویژه در نظام فنی و اجرایی (پروژه های دولتی) که در زمین‌های وسیع انجام می‌شود، می‌توان به این نقاط استناد کرد. پیش از آغاز عملیات، پیمانکار باید نقاط نشانه و مبدأ را به لحاظ تطبیق با نقشه‌ها کنترل نماید و اگر اختلافی موجود نباشد، درستی آن را تأیید و اعلام کند. اگر اختلافی وجود داشته باشد، موضوع را به مهندس مشاور اطلاع دهد تا وضع موجود، با مهندس مشاور و کارفرما، صورت مجلس شود و ملاک شروع عملیات قرار گیرد. در غیر این صورت، پس از آغاز عملیات، هیچگونه اعتراضی از جانب پیمانکار پذیرفته نیست.
نقاطی که به عنوان بنچ مارک مشخص می‌شود و همچنین علائم مشخص کنندۀ آن، باید با بتن یا مصالح بنایی تثبیت شود. در طول مدت اجرای کار تا تحویل موقت، این نقاط باید حفظ و نگهداری شود. هزینه‌های تثبیت و حفظ و نگهداری نقاط نشانه بر عهدۀ پیمانکار است.
تعیین کف در زمین های شیب دار
تعیین صحیح کف در زمین های شیب دار، مهم تر است. زیرا اگر به درستی صورت نگیرید، ممکن است ارتفاع ساختمان به بیش از حد مجاز برسد. در زمین های شیب دار، مبنای محاسبۀ ارتفاع ساختمان، تراز متوسط کف معبر مجاور، تا متوسط ارتفاع بام شیب دار یا بالاترین نقطۀ جان پناه در بام های مسطح است. به عنوان مثال، در ساختمان‌های سه طبقه (گروه های ساختمانی 4 و 5) حدأکثر ارتفاع مجاز 13.70 متر است. همین گروه ساختمان اگر زیرزمین و پنجره نورگیر از نما داشته باشد، حدأکثر ارتفاع مجاز آن 11.70 متر است.
عواقب تعیین اشتباه بر و کف ساختمان
1- اشتباه در تعیین بر
ورود به معبر بیش از حد و حدود تعیین شده از طرف شهرداری، باعث می‌شود پرونده شما در کمیسیون ماده 100 مطرح شود. این امر می‌تواند حکم تخریب ساختمان شما در پی داشته باشد و یا جرایم بسیار سنگینی را متحمل شوید تا حدی که ساخت آن ساختمان، دیگر برای مالک مقرون به صرفه نباشد.
اگر به دلیل درست تعیین نشدن حدود اربعه، ساختمان شما وارد ملک‌های مجاور خود شود، صاحب ملک مجاور، می‌تواند از شما شکایت کند. او می‌تواند جلوی کار ساخت و ساز شما را بگیرید. همچنین می‌تواند حکم تخریب ساختمان تان را بگیرید و یا با دریافت مبالغ هنگفت، به رضایت دهد!
2- اشتباه در تعیین کف
اگر کف بطور صحیح تعیین و اجرا نشود، باعث به هم خوردن کدها و تراز ارتفاعی خواهد شد و در ادامه می‌تواند باعث مغایرت رمپ پارکینگ، مغایرت تراز ارتفاعی هم کف (به ویژه اگر تراز از 1.20 تجاوز کند) و افزایش ارتفاع کلی ساختمان گردد. همترازی ارتفاع ساختمان در حال ساخت با ساختمان‌های موجود، به ویژه در بافت‌هایی که محدودیت‌های ارتفاعی وجود دارد، مهم است.
در تعیین کف، اگر تراز مبنا پایین‌تر از سطح استاندارد در نظر گرفته شود و ساختمان شما طبقات منفی داشته باشد، شیب ورودی به ساختمان شما زیاد خواهد شد. اگر این شیب از حدأقل یا حدأکثرهایی که در آیین نامه تعیین شده است تجاوز کند، ممکن است شهرداری مجوز صدور گواهی عدم خلاف و در نتیجه گواهی پایان کار به ساختمان شما ندهد.
قبل از شروع کار ساخت و ساز، تعیین بر و کف دقیق برای ساختمان بسیار مهم است، به ویژه در مورد ساخت و سازهایی که در دستور عقب نشینی ساختمان‌های آن منطقه در دستور کار شهرداری قرار داشته باشد. بنابراین، برای تعیین دقیق و بی عیب و نقص بر و کف، از یک کارشناس رسمی نقشه برداری کمک بگیرید و چهار گوش زمین ساختمان خود را با خیال راحت تعیین کنید. سپس ناظر نقشه بردار یا معمار، بر و کف تعیین شده را دبل چک کند. اشتباه در تعیین بر و کف و عدم کنترل آن توسط ناظر/ ناظران، آن‌ها را درگیر خواهد کرد. در پروژه‌های 5 ناظره، علاوه بر نقشه بردار، ناظر معمار نیز درگیر موضوع شود و در پروژه‌های 4 ناظره، مسئولیت تماماً با معمار است.
