دستور نقشه ساختمان چیست و چقدر اعتبار دارد؟

دستور نقشه ساختمان (فرم اطلاعات احداث بنا) یک یا تعدادی برگه است که در آن اطلاعاتی مانند حدود و ابعاد ملک، جانمایی ملک، آکس معابر مجاور و تعداد پارکینگ‌ها درج می‌شود. این برگه از طرف شهرداری و بر اساس طرح تفصیلی و آخرین تغییرات مقررات شهرداری و شهرسازی صادر می‌شود. در شهرستان‌ها و روستاها نیز از طرف بنیاد مسکن و یا دهیاری‌ها ارائه می‌گردد. آماده‌سازی و صدور فرم اطلاعات احداث بنا حدأقل یک تا دو ماه طول می‌کشد. مهلت اعتبار آن نیز شش ماه (از تاریخ صدور) است. فرق دستور نقشه با جواز ساخت این است که اولی مجوزی است برای شروع طراحی‌های ساختمان (معماری، سازه، برق و مکانیک) و دومی مجوزی برای آغاز ساخت ساختمان است. هزینه صدور فرم اطلاعات احداث بنا در هر منطقه و بسته به متراژ و تراکم ساختمان، متفاوت است. جهت مشاهده نمونه دستور نقشه شهرداری و تفسیر آن، در ادامه با ما همراه باشید.

دستور نقشه چیست؟

یکی از مراحلی که برای أخذ جواز ساخت ساختمان باید طی کنید، آماده سازی دستور نقشه و صدور آن است. مشخصات کلی ساختمانی که قرار است ساخته شود، در یک یا تعدادی برگه درج می‌شود که به آن دستور نقشه می‌گویند. دستور نقشه در واقع فرم اطلاعات احداث بنای ساختمان شماست که از سمت شهرداری صادر می‌شود و شامل آیتم‌های زیر است.

• اطلاعات مالک مانند نام و نام خانوادگی، شمارۀ نامه و شمارۀ پرونده او.
• اطلاعات ملک مانند نشانی ملک، کد شناسایی ملک، محله، ناحیه و بخش ثبتی.
• تاریخ درخواست و تاریخ صدور دستور نقشه.
• ابعاد ملک و حدودِ آن از چهار جهت جغرافیایی (شمال، جنوب، شرق و غرب). این ابعاد در دو جدول نشان داده می‌شود. در یکی از این جداول، ابعاد ملک بر اساس ابعاد مندرج در سند ارائه شده است. در جدول دیگر، ابعاد ملک بر اساس وضع حال حاضرِ ملک درج می‌گردد.
• نوع کاربری ساختمان و تعداد طبقات مجاز.
• حدأکثر پیشروی و حدأکثر تراکم ساختمانی مجاز.
• ابعاد گذر اصلاحی و عرض گذر اصلاحی.
• وضعیت ساختمان‌ها و معابر مجاور.
• توضیحات مختصر از طرح تفصیلی و بر و کف.
• فرسوده و ناپایدار بودن یا نبودن بافت منطقه.
• جانمایی ملک.
• آکس معابر مجاور ملک.
• آکس پیاده و سواره.
• تعداد پارکینگ‌های مورد نیاز که با در نظر گرفتن سطح خالص و ناخالص ساختمان تعیین شده است.

در فرم اطلاعات احداث بنا، علاوه بر موارد بالا، جداولی هم پیوست می‌شود. مثلاً جدولی از وضعیت کروکی مأمور بازدید که مربوط به مراحل قبل از آماده سازی فرم اطلاعات احداث بنا است. مثل وضعیت موجودیت کروکی بازدید، کروکی بر و کف و کروکی محل احداث بنا.

فرم اطلاعات احداث بنا برای ساختمان‌های روستایی از طرف بنیاد مسکن یا دهیاری و برای ساختمان‌های شهری، از طرف شهرداری صادر می‌شود. در تصاویر زیر، نمونه‌هایی از دستور نقشه روستایی و شهری ارائه شده است.

مدارک لازم برای صدور فرم اطلاعات احداث بنا

دستور نقشه یکی از مراحل دریافت پروانه ساختِ ساختمان است. در واقع مدارکی که جهت دریافت پروانه ساختمان لازم دارید و ارائه می‌دهید، برای مرحلۀ دستور نقشه هم استفاده می‌شود و کفایت می‌کند.

• اصل و کپی مدارک شناسایی مالک ساختمان (شناسنامه و کارت ملی). در صورت داشتن وکیل، اصل و کپی مدارک شناسایی (شناسنامه، کارت ملی، وکالتنامه) وکیل لازم است.
• اصل و کپی سند مالکیت.
• در صورت فوت مالک، شناسنامه و کارت ملی ورثه و گواهی انحصار وراثت.
• فیش آب، برق، گاز و تلفن.
• آخرین فیش عوارض نوسازی شهرداری.
• ارائه صورت‌ مجلس تفکیکی برای آپارتمان‌ها.
• نقشه وضع موجود که در آن، محل ملک به طور دقیق روی نقشه مشخص شده باشد.
• اگر مالک شخص حقوقی باشد، معرفی‌نامه رسمی با تعیین حدود اختیارات نماینده، اساسنامه و روزنامه رسمی شرکت نیز لازم است.
• گواهی عدم استفاده از مزایای مواد ۶ و ۸ قانون زمین شهری برای املاک فاقد بنا یا رای کمیسیون ماده ۱۲
• ارائه نقشه برای املاک با شیب‌های بسیار تند و شکل‌های خاص و بیش از ۲۰۰۰ متر مربع با تایید مهندس ذی صلاح.

آماده سازی دستور نقشه چقدر طول می کشد؟

مدت زمان صدور فرم اطلاعات احداث بنا، از زمان درخواست تا زمان صادر شدن، در بهترین حالت، یک تا دو ماه است. آن هم در شرایطی که مدارک شما کامل باشد و تناقضاتی در مدارک فنی ساختمان وجود نداشته باشد. به طور کلی، این مدت زمان در مورد شهرداری‌های هر منطقه و همچنین بنیادهای مسکن و دهیاری‌های شهرستان‌ها و روستاها، متفاوت است. در صورت اختلال در روند کار، ممکن است تا یک سال نیز به طول بیانجامد. از این رو، نمی‌توانیم یک بازۀ زمانی ثابت و معین برای آماده سازی آن تعیین کنیم. توجه داشته باشید، پیش از آنکه درخواست فرم اطلاعات احداث بنا بدهید، باید مراحل زیر را گذرانده باشید:

1. تشکیل پرونده در دفاتر خدمات الکترونیک (در شهرها) و یا بنیاد مسکن (در شهرستان‌ها و روستاها).
2. اعزام کارشناس جهت بازدید از ملک شما و تهیه کروکی و گزارش‌های فنی لازم.
3. طرح تفصیلی بر و کف.
4. صدور دستور نقشه.

بنابراین، مدت زمان صدور دستور نقشه، علاوه بر بازۀ زمانی که از درخواست (از سوی مالک) تا صدور آن (از سوی شهرداری/ بنیاد مسکن) باید طی کند، مستلزم گذراندن مراحل بالا نیز است. هرقدر مراحل قبل را با روال استاندارد طی کرده باشید، مرحلۀ آماده سازی و صدور فرم اطلاعات احداث بنا، کوتاه‌تر خواهد شد.

هزینه و اعتبار دستور نقشه ساختمان

هزینه آماده سازی و صدور فرم اطلاعات احداث بنا بسته به فاکتورهای زیر، مختلف و بعضا بسیار متغیر است:

• شهر، استان، شهرستان یا روستایی که ملک شما در آن واقع شده است.
• منطقه و ناحیه.
• کاربری ساختمان.
• مساحت ملک.
• متراژ مفید سازه.

مهلت اعتبار فرم اطلاعات احداث بنا شش ماه است. اگر طی این شش ماه اعتباری که دارید، قوانین ساخت تغییر کند و شما فرم اطلاعات احداث بنا را قبل از تغییرات اخذ کرده باشید، قوانین جدید شامل شما نمی‌شود. البته اگر اعتبار دستور نقشه تمام شود نیاز به اخذ یک نمونه جدید است.

فرق دستور نقشه با جواز ساخت

شما برای دریافت جواز (پروانه) ساختِ ساختمان خود، نیاز به دستور نقشه (فرم اطلاعات احداث بنا) دارید. به عبارت دیگر، برای آنکه بتوانید ساختِ ساختمان خود را استارت بزنید، یکی از مدارک مورد نیازتان، که فرم اطلاعات احداث بنا است. تا زمانی که این فرم را نداشته باشید، شهرداری به شما پروانه ساخت نخواهد داد. جواز ساخت و دستور نقشه هر دو از سمت شهرداری صادر می‌شوند (در ساختمان‌های شهری). اما اولی مجوزی است برای مهندسان معماری، سازه، برق و مکانیک که طراحی‌های خود را بر اساس آن انجام دهند و دومی مجوزی است برای آغاز عملیات ساختِ ساختمان. داشتن فرم اطلاعات احداث بنا، به عنوان یک پیش نیاز برای دریافت جواز ساخت است و الزامی می‌باشد.

توجه داشته باشید که صدور دستور نقشه، به تنهایی هیچ حقی جهت صدور پروانه ساختمان ایجاد نمی‌کند. از صدور دستور نقشه تا صدور و دریافت جواز، هشت مرحله اداری دیگر را باید بگذرانید. صدور پروانه ساختمان منوط به گذراندن موفق این هشت مرحله است. جهت اطلاع از این مراحل، نگاهی بر مقالۀ مراحل أخذ جواز ساخت بیندازید.

خواندن دستور نقشه شهرداری

در فرم اطلاعات احداث بنا، آیتم‌هایی وجود دارد که ممکن است در زمان مطالعه آن، سؤالاتی در ذهن‌تان ایجاد کند. یکی از این آیتم‌ها، پهنه بندی است. پهنه بندی در واقع دسته بندی اراضی بر اساس کاربری ساختمان‌ها است. پهنه بندی‌ها توسط سازمان شهرسازی صورت می‌گیرد. در دستور نقشه شهرداری، پهنه بندی‌ها با حروف لاتین نمایش داده می‌شود. مثلاً پهنه‌های مسکونی با حرف R، تجاری با حرف S، حفاظت سبز G و پهنه‌های مختلط با M مشخص می‌گردد.

همانطور که گفته شد، پهنه بندی مناطق مسکونی با حرف R نشان داده می‌شود (به تصویر زیر نگاه کنید). در کنار حرف R، اعداد معینی درج می‌شود؛ این عدد می‌تواند یک رقمی، دو رقمی و سه رقمی باشد (به جدول زیر توجه کنید). در اینجا می‌خواهیم منظور از ردیف پهنه: 1 و پهنه: R122 (با توجه به نمونه فرم موجود) را تفسیر کنیم. این تفسیر را با استفاده از جدول انجام می‌دهیم.

با توجه به جدول، ساختمان شما، در پهنه بندی اصلی قرار دارد و جزء ساختمان های مسکونی عام است. زیرا در فرم اطلاعات احداث بنا، R با عدد 1 مشخص شده است (ردیف پهنه: 1). پهنه مسکونی (R) با کد سه رقمی 122 (R122) بدین معناست که ساختمان در منطقه مسکونی با تراکم متوسط واقع شده است. همچنین نشان می دهد که شما امکان ساخت یک ساختمان 5 طبقه را دارید و حدأکثر تعدا طبقات باید 5 طبقه باشد (به جدول نگاه کنید). در دستور نقشه نیز تعداد طبقات مجاز، 5 درج شده است. اما برای ساختن یک ساختمان 5 طبقه دو شرط وجود دارد (به جدول نگاه کنید):

1. اندازه قطعه زمین شما می‌بایست حدأقل 250 متر مربع باشد.
2. عرض معبر شما حدأقل 10 متر باشد.

اگر دو شرط بالا برقرار باشد، سازنده ساختمان مجاز به ساخت یک ساختمان پنج طبقه خواهد بود.

حدأکثر سطح اشغال در دستور نقشه ساختمان

در نمونه دستور نقشۀ ما، حدأکثر سطح اشغال، 60 درصد است (60.00)؛ این عدد هم در جدول و هم در فرم اطلاعات احداث بنا یکسان است. به طور کلی، منظور از حدأکثر سطح اشغال این است که از 100% مساحت زمین، مجاز هستید 60% آن را بسازید. طبق دستور نقشه‌ موجود، حدأکثر سطح اشغال، برای طبقه اول تا چهارم، طبقه همکف و طبقه منفی یک، 60% اعلام شده است. در مورد طبقه منفی دو به پایین، سازنده مجاز است تا 80 درصد هم پیشروی کند. یعنی سطح اشغال تا 80% نیز مجاز است. اما با توجه به فرم و همانطور که گفتیم، سازنده مجاز به ساخت 5 طبقه است. پس چرا در فرم صحبت از طبقات منفی شده است؟!

زیرا طبقۀ همکف (در صورتیکه پارکینگ باشد)، زیر زمین و طبقات منفی، جزء تراکم ساختمان محسوب نمی‌شوند.

عبارتِ “حدأکثر تراکم ساختمان مجاز: 300%” به چه معناست؟ یعنی ساختن حدأکثر 5 طبقه (واحد) در صورتیکه هر واحد حدأکثر 60 درصد مساحت کل زمین را اشغال کند. 300% =60%×5

خواندن دستور نقشه؛ تشخیص تعداد پارکینگ

پس از اینکه فرم اطلاعات احداث بنای ساختمان خود را دریافت کردید، می‌توانید مطلع شوید که چه تعداد پارکینگ برای ساختمان شما مجاز است. برای این منظور، کافیست به جدول شماره 6 و جدول شمارۀ 7 موجود در فرم مراجعه نمایید. تصویری از این جداول در اینجا ارائه شده است. در جدول شمارۀ 6، تعداد پارکینگ آپارتمان‌ها و ساختمان‌های مسکونی تعیین شده است. جدول شمارۀ 7 نیز تعداد پارکینگ برای ساختمان‌های با کاربری تجاری، اداری، خدماتی و ورزشی را نشان می‌دهد.

بر اساس جدول شمارۀ 6، وضعیت پارکینگ برای ساختمان های مسکونی به صورت زیر تعیین شده است:

• در ساختمان های مسکونی به ازای هر 150 مترمربع، یک پارکینگ مجاز است.
• برای ساختمان های مسکونی با مساحت بیش از 150 مترمربع تا 250 مترمربع، دو پارکینگ مجاز است.
• در مورد ساختمان های بیش از 250 مترمربع، 3 واحد پارکینگ نیاز است.

طبق جدول شمارۀ 7، وضعیت پارکینگ برای کاربری های تجاری، اداری، خدماتی و ورزشی به صورت زیر است:

• سازه های تجاری با زیربنای مفید تا 25 مترمربع: یک واحد پارکینگ.
• ساختمان‌های اداری با زیربنای مفید تا 50 مترمربع: یک واحد پارکینگ.
• سازه های خدماتی با زیربنای مفید تا 100 مترمربع: یک واحد پارکینگ.
• ساختمان‌های ورزشی با زیربنای مفید تا 200 مترمربع: یک واحد پارکینگ.

سؤالات متداول در مورد دستور نقشه شهرداری

امکان دانلود آنلاین دستور نقشه وجود دارد؟

در حال حاضر امکان دانلود فرم اطلاعات احداث بنا وجود ندارد. لازم است به صورت حضوری، به دفتر خدمات الکترونیک محل خود مراجعه نمایید و کارهای مرتبط با درخواست فرم را انجام دهید. برای دریافت آن نیز می‌بایست حضوری اقدام کنید. همچنین آپشنی به نام دستور نقشه آنلاین وجود ندارد! زیرا اطلاعات احداث بنا یک امر خصوصی است و برای هر ساختمان با هر مالک، ویژگی های منحصر به خود را دارد.

امکان تغییر اطلاعات احداث بنا وجود دارد؟

شرایطی پیش می‌آید که در آن مجبور به عقب نشینی می‌شوید و یا تغییراتی در ابعاد زمین داده می‌شود. در چنین شرایطی، امکان تغییر اطلاعات احداث بنا وجود دارد.

کد شناسایی ملک چیست؟

در فرم اطلاعات احداث بنا، کدی به نام کد شناسایی ملک درج می‌شود. از کنار هم قرار گرفتن کد بلوک و کد ملک، کد شناسایی ملک ایجاد می‌شود. مثلا اگر کد بلوک شما 36321 و کد ملک تان 30 باشد، کد شناسایی ملک شما 3632130 است.

اعتراض به دستور نقشه در چه صورت قابل قبول است؟

امکان اعتراض به فرم اطلاعات احداث بنای ساختمان وجود دارد. به شرط آنکه اعتراض شما با شرایط حال حاضر منطقه تناقضی نداشته باشد و مورد قبول شورای معماری منطقه واقع گردد.

امکان استعلام دستور نقشه وجود دارد؟

جهت استعلام وضعیت دستور نقشه خود در شهرداری، دو راه وجود دارد:

1. استعلام با تلفن همراه خود و شماره گیری کد *137*1*3#. سپس شماره پرونده خود را وارد کنید.
2. ورود به وبسایت شهرداری، ثبت نام در سایت و وارد کردن شماره پرونده در فیلدی که مشخص شده است.